Risicoparagraaf

Met bouwgrondexploitatie zijn meer dan gemiddelde risico’s gemoeid. De exploitatie strekt zich uit over een groot aantal jaren en het gaat om grote investeringen. De opbrengsten worden veelal pas na de gemaakte kosten genoten en het is altijd de vraag of de verwachte opbrengsten ook gerealiseerd worden. Wij proberen zoveel mogelijk de risico’s te kwantificeren en deze in de grondexploitatieberekeningen mee te nemen.

In de grondexploitatie moet voldoende weerstandscapaciteit aanwezig zijn om risico’s op te kunnen vangen. Jaarlijks bij de begroting en de jaarrekening maken wij een risico-inventarisatie om de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen.

De weerstandscapaciteit bedraagt op 31 december 2016 € 3,2 miljoen. Deze capaciteit is sterk gedaald ten opzichte van de vorige actualisatie. Dit komt door de verliesvoorzieningen die zijn getroffen voor met name de centrumplannen Gilze en Rijen en het project De Wildschut. Het benodigde weerstandsvermogen bedraagt in 2016 € 7,3 miljoen. Het weerstandsvermogen is op basis van de huidige cijfers dus niet toereikend. Door toekomstige winstnemingen wordt het verschil tussen het weerstandsvermogen en de risico's teruggebracht tot circa € 0,8 miljoen tekort. Dit betekent dat de risico's voor de grondexploitatie deels afgedekt moeten worden vanuit de andere componenten van het weerstandsvermogen (algemene reserve, stille reserves en onbenutte belastingcapaciteit). Voor een beknopte cijfermatige opzet van het risico van grondexploitatie verwijzen wij u naar de paragraaf Weerstandsvermogen en Risicomanagement. De belangrijkste risico’s zijn hierna genoemd.

Faseringsrisico
Wij bedoelen hier de kans op afwijkingen ten opzichte van de gehanteerde planningen. Hieraan zijn financiële consequenties verbonden. Als de opbrengsten van een plan vertragen heeft dat consequenties voor de rentekosten van het plan. In de kostensfeer kan het voorkomen dat grondverwerving niet mogelijk is en tot onteigening moet worden overgegaan, hetgeen weer tijdrovend en doorgaans kostenverhogend is. De gemeente stelt de fasering van plannen periodiek bij.

Renterisico
In het geval de marktrente wezenlijk afwijkt van de rente waarmee de projecten zijn doorgerekend, kan dit grote financiële gevolgen hebben.

Marktrisico
Voorkeuren van mensen veranderen. Omdat een grondexploitatieproces over vele jaren loopt, soms langer dan tien jaar, kan het mogelijk zijn dat de markt sterk verandert in de periode tussen het tot stand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond. Flexibiliteit is dus noodzakelijk, vooral bij langlopende exploitaties. Een periodiek Woning Behoefte Onderzoek (WBO) kan de veranderende woonbehoeften in beeld brengen, wat weer kan leiden tot een aanpassing van het bouwprogramma.

Milieurisico's
Bij grondverwerving worden verkennende bodemonderzoeken gedaan om de mate van vervuiling en daarmee de te verwachten saneringskosten vast te kunnen stellen. De praktijk leert nog steeds dat deze kosten moeilijk zijn in te schatten waardoor aan sanering aanzienlijke risico’s blijven kleven.
Projecten worden vaak in een laat stadium geconfronteerd met verontreiniging.

Planschadevergoedingen
Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding van planschade. Onze gemeente laat standaard bij een project een onderzoek door een deskundige uitvoeren naar mogelijke planschade.

Bouwvolume
Bij uitgifte van bouwkavels, zowel ten behoeve van woningbouw als bedrijven, is de gemeente gebonden aan provinciale - en rijksvoorschriften. De hierdoor opgelegde beperkingen zijn van nadelige invloed op het uitgiftetempo en daarmee op de rentekosten.
De provinciale visie en de woningambitie voor de gemeente Gilze en Rijen presenteren wij twee keer per jaar aan de raad in de vorm van de voortgangsrapportage wonen.